一旦您为您的企业找到了合适的场所，签署专业租约可能会令人生畏。特别是因为这种财务承诺可能会花费您的公司很多钱。幸运的是，我们将带您一一了解国际上商业写字楼租赁有哪些类型，以帮助您选择最适合您的业务和情况的商业租赁！

商业租赁有哪些不同类型？

3-6-9 租约（在法国最常见）

3-6-9 租约是法国最常见的商业租约。它涵盖将场所用于专业或商业目的。受 Pinel 法管辖，这种类型的商业租赁至少持续 9 年。它每 3 年到期一次，并自动续订 3 年。

3 年、6 年或 9 年后，租户可以无特殊理由终止租约。

另一方面，业主可能会出于 3 个原因拒绝续签 3-6-9 租约：

1. 为自己的生意设立办事处;

2. 进行重大工程（例如能源翻新）;

3. 如果租客未能履行其合同义务。

贬损性租约

贬损性租约允许租户占用专门用于经营其业务的场所，最长期限为 3 年（如法国商法典第 L. 145-5 条所规定）。

以下是签订短期租约的 3 条规则：

1. 租约必须用白纸黑字书写;

2. 双方必须明确表示希望放弃商业租赁的地位;

3. 租赁或连续租赁的总期限不得超过 3 年。

不稳定的入住协议

与贬损性租约不同，不稳定入住协议不受任何期限条件的约束。

这种类型的协议允许双方克减商业租赁制度。

为了建立这样的协议，出租人向租户授予占用权，以换取经济补偿。要使不稳定的入住协议有效，双方必须证明“双方无法控制的特殊情况”。

换句话说，必须证明真实和客观的不稳定性。一个例子是占用一栋计划拆除的房子。要使不稳定的租约被视为此类租约，租户必须向出租人支付费用。该费用必须低于签订合同时房产的市场价格。

专业租赁

专业租赁的发明是为了使个体经营者的专业人士（例如护士、律师、建筑师等）能够租用场所来开展他们的活动。

因此，专业租赁不适用于商业、手工业、工业或农业活动。只有自雇专业人士才能签署这些类型的租约。最短期限为 6 年。

商业建筑租赁

建筑租赁自 1964 年 12 月 16 日的法律以来一直存在。任何能够出售或转让财产所有权的个人或法人实体都可以签署此租约。

这种租赁的一个特点是承租人承诺在业主的土地上建造、翻新（修复租赁）或改善建筑物。最短期限为 12 年，可能包括提前终止条款。

建筑租赁受法国建筑和住房法典 （Code de la Construction et de l'Habitation） 第 L. 251-1 条及以下条款的约束。

商业租赁中应包含哪些条款？

租期

正如我们所看到的，不同类型的商业租赁都有特定的租赁期限。如果您正在寻找长期承诺，您可以签署至少 9 年的 3-6-9 租约。

对于更临时的解决方案，我们建议使用贬损性租约。如果您愿意，您可以承诺 6 个月或一年。然后，您可以在第一次租约之后签署新的一年的贬损租约。贬损租约的唯一限制是，对于同一财产，总期限不能超过 3 年。

租金和服务费

在签订商业租赁时协商，租金金额和费用明细必须出现在租赁合同上。在定义租金和服务费时，您可以随心所欲地发挥想象力。

例如，您可以包括一个收入条款，其中可变租金系统与租户的销售和业绩挂钩。

简单来说，租金将根据租户的销售额计算。如果下跌，租金会下跌，如果上涨，租金会上涨。“recette” 条款在购物中心租赁中非常常见。

在分摊费用时，您需要确保遵守 Pinel 法的规定。

商业租赁的目的地

商业租赁的目的地是商业租赁合同中最重要的条款。“目的地条款”仅指在场所内进行的活动。这在法律上和物质上都必须是可能的。

例如，要在酒店内开设餐厅，必须在厨房安装适当的抽气系统。此外，公寓或当地规划法规不得禁止该活动。

灯具库存

固定装置清单描述了出租人进入商业场所时商业场所的外观。在带家具租赁的情况下，该文件列出并描述了房屋内所有物品和家具的状况。这可能包括书桌、电脑、椅子、储物柜、会议室设备等。

本文件的目的是证明 Lea 在出租时处于良好或极好的状态。固定装置的库存必须包含在商业租赁中，以便双方可以通过签署文件来确认房屋的状况。

如何选择合适的商业租赁？

选择合适的商业租赁是注册公司或企业的重要一步。

首先，您需要定义租赁期限。

您打算在这个地方停留超过 3 年还是少于 3 年？

如果您想停留不到一年，您需要选择灵活的租约，例如贬损租约或不稳定的入住协议。

要停留更长时间，我们推荐经典的商业租赁：3-6-9 租赁，或者如果您从事自由职业，则选择专业租赁。

如果你像 Valérie Damidot 一样喜欢做建筑工作（这甚至是你的职业），你可以选择建筑租赁并参与在裸地上建造房产。

为了帮助您在不同类型的商业租赁中进行选择，需要考虑以下几点：

• 现行法规（所有租赁条款必须符合法律）;

• 租赁条款（租赁期限、租金和租赁分配是可协商的要素）;

• Lea 约束（每个 Lea 可能有自己的一组约束，例如无障碍标准、城市规划规则、活动限制等）;

• 续订条款（合同到期后如何续订？

不同类型的商业租赁：回顾

既然您了解了不同类型的商业租赁，剩下的就是为您的企业找到理想的场所。它需要足够大以容纳您的所有员工，按照 PMR 可访问性标准建造，并位于战略位置。